大台中.七期.新市政

買購不動產新聞台 (2011-12-22)

前市郊區、新北市置產客開始縮手，現階段市場改由自住型的首購及換屋買方支撐。

【MyGoNews 林承志/台北報導】自2010年調控房市以來，短期投機炒作房價的買賣雙方大幅退場，而近期隨著歐債問題紛擾不休，以及國內各項經濟數據表現不佳等利空消息影響，市場上長期投資的置產族群也因外在投資環境波動而大受影響，日前市郊區、新北市置產客開始縮手，現階段市場改由自住型的首購及換屋買方支撐。

根據有巢氏房屋近3月成交資料統計，若將大台北地區買方購屋動機以自住首購、自住換屋、投資、資產配置等五大客群區分可發現，近3個月台北市自住(首購+換屋)買方佔比高達57.3%，新北市佔比更高達72.4%，而大台北地區投資比例則仍維持低檔，台北市佔比5.8%、新北市僅剩4.4%，另外，資產配置的比重，北市、新北市呈現兩樣情，台北市佔比逾2成，近3月平均有24.3%，新北市則因為12月份佔比滑落至6.3%，故導致近三月平均僅有14.1%。

根據有巢氏房屋統計分析，近3個月台北市購屋動機以自住換屋比重佔31.3%居冠，其次為自住首購族，也有26.0%佔比，對此，有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，北市房價水漲船高，對於首購族來說門檻太高，因此，根據統計資料發現，目前北市主要買方以換屋族群為主，根據有巢氏資料統計，北市近3個月換屋族群佔比皆在3成以上，另外，劉炳耀也指出，台北市購屋的買方地緣性強烈，主要是因為習慣附近的生活環境或就近家人的住所，方便相互照應，因此，北市各行政區換屋客有超過5成的比重都來自區內本身，其次則為周邊鄰近的行政區。

觀察各行政區自住換屋比例發現，文山、內湖、南港區自住換屋比重最高，近3個月平均佔比分別為38.0%、35.7%、33.7%，劉炳耀表示，文山區房價低廉且鄰近市中心，加上生活環境良好，境內更有捷運通過，其換屋族群除文山區當地的買方外，以新店區的買方佔比最重，另外，內湖、南港兩區受惠於捷運通車的利多效益，且內湖科技園區、南港經貿園區也為兩區帶來眾多的就業人口，因而兩區在生活機能逐漸完善後，也成為換屋族群首選，其中，內湖區換屋族多來自松山、大安兩區，南港區換屋買方則以信義、內湖兩區居多。

根據有巢氏房屋統計顯示，新北市近3個月自住首購比例皆高於4成，平均則高達43.1%，其中，新莊、中和首購族比例將近5成，近3個月平均佔比分別高達49.6%以及48.3%，劉炳耀表示，新莊、中和兩區受惠於未來捷運新莊線、環狀線通車的預期心理催化，加上相對於新店、板橋、永和等高房價區域，新莊、中和兩區房價對首購族來說較具吸引力，且新莊線通車在即，首購族更是搶在通車前購屋進駐，因此，近3個月新莊區首購買盤強勁，佔比高達49.6%。

分析大台北地區住宅市場的交易狀況，台北市近3個月短期投資買方平均佔比僅有5.8%、新北市佔比更低，近3個月平均佔比僅剩4.4%，劉炳耀表示，奢侈稅後，短期投資買賣受法規限制，投資客陸續退出市場，投資熱潮也跟著降溫，目前投資客物件幾乎都轉售為租的長期置產模式，等到持有超過2年，再視當時房市情況做處理。

另外，台北市資產配置買方在市場上佔比仍有一定比重，近3個月每月佔比皆達2成以上，平均則為24.3%，但新北市資產配置買方佔比卻持續下降，尤其是12月佔比僅剩6.3%，因此導致近3月平均佔比僅剩14.1%，劉炳耀指出，奢侈稅雖然對於長期投資族群衝擊較小，但近期全球股市受到歐美經濟影響而動盪不安，投資人資產也跟著縮水，故在景氣堪憂之際，口袋較淺的置產客進場意願明顯降低，因此，北市郊區及新北市置產客衰退嚴重，相較之下，北市市中心抗跌性及保值性較高的產品，相對較不易受外在投資環境影響，因此，分析近3月大台北地區資產配置佔比，台北市受惠於市中心精華區買氣支撐，近3個月佔比皆高於2成，但反觀新北市，長期置產客大幅減少，佔比由10月份的20.3%下滑至12月份的6.3%，衰退幅度驚人。

最後，劉炳耀表示，目前自住買盤在政府政策的鼓勵下，再配合市場低利率，買氣相對穩定，12月上半月成交量也在年底購屋潮的帶動下，較上個月同期增加5%左右，另外，目前大台北地區房價已經開始鬆動，因此，建議有購屋需求的自住買方，不妨於市場上議價空間較大之現階段，依重大公共建設或是捷運沿線進場佈局，趁早買進優質不動產。