大台中.七期.新市政

住展房屋網 (2011-09-23)

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一季後將投票的總統暨立委大選期，相關現象果然成為下半年以來，台灣社會的焦點所在。不過這次選舉有一個很大不同處，那就是房價、房市或居住問題，成為政見議題攻防口水戰的要角，其背景當然是這兩年都會區房價狂飆。而這中間，與租稅制度(改革)直接相關的實價課稅，『意義』更是重大；不過兩黨目前為止還是在打迷糊仗，對於如何推行之方法或細節，都沒有給個清楚交代。

民進黨這邊僅簡單拋出交易實價課稅，其他配套變革丟到中長期去。馬陣營這邊更馬虎，只提出空地稅及『保證』自宅不加稅，其他完全避重就輕；日昨財長李述德在立院答詢時更明白表示，目前只會做到實價登錄，這和實價課稅是兩回事，而且目前財政部並無相關規劃。

不過幾天前某房仲業調查顯示，多數民眾認為如果只有實價登錄，但不以此為稅基，則就是政見空包彈，因此儘管兩黨都技術性迴避實質的實價課稅，但相關話題仍是兩黨未來無可迴避的議題。不過國內知名財稅學者曾巨威教授卻認為，目前相關話題的氛圍，其實有些『危險』。

曾巨威指出，目前社會對此議題的重視，固然是一種『民氣可用』，但是當媒體報出帝寶住戶每年繳的地價、房屋稅，和你我差距如此小的時候，『全面實價課稅』確實變成理所當然，甚至是解決高房價現象的唯一處方。不過從財稅專業及參考國外實際制度的角度，事情沒那樣簡單。

他解釋，不動產稅目分為三大總類：第一是所得稅，是有所得才課；第二、持有(財產)稅，為經常性稅負，第三是流通交易稅，只要發生任何(不動產)所有權之轉移，就要課徵，如契稅或剛上路不久的奢侈稅。而從國外制度及學理來看，真正應按實際(交易)價格課徵的，是第一及第三項，也就是所得及交易稅。至於持有稅，一般是視其所需進行稅基調整，概念上較接近所謂的市價。

再說得簡單些，一棟三十年的老屋，如果今天賣出，價格比當初買進時高，就會產生所得，這時所得及交易行為，當然該按實際交易價格課稅。但如果是自用持有，則必須考量其屋況、折舊率等等因素，不適宜以實際交易價格課稅。

曾巨威認為，台灣不動產稅制的真正問題或病源，並非稅基與實價差距太大，而是房地分離課稅及無法取得交易資料，前者有時代背景因素，後者則純粹是官方自身問題。現在價格資訊取得開始有解(實價登錄)，但前者按官方說法，則是『茲事體大』，因此相關制度，短期內還看不到改革跡象。

近年因為遺贈稅調降，造成都會區房價狂飆，然反過來說，也使上述不動產稅制的老問題獲得突顯，民眾開始認識、注意及重視。因此曾巨威呼籲，民眾此時應該給執政黨更大壓力，逼使他們在握有執政優勢及資源下，至少先做一些小幅度改革，如此一來，無論未來政權是否轉移，不動產稅制改革都步入無法回頭的改革正軌，也就是在有實際交易價格資訊之下，房地合一課交易及所得稅。

那麼，所謂小幅改革又是什麼？曾提出三項建議，第一、一年內(不動產)交易行為，有所得者以房地合一之實價為稅基課稅；如果奢侈稅能做到實價課徵，房產交易所得當然也可，且一年內轉手交易的量有限、影響層面小，更可作未來更大規模改革的實驗參考。

第二、過去因為遺產稅率50％，因此繼承土地免課土增稅，但現在既已調降到10％，就該回歸所得即須課稅之精神，復課土增稅。第三，原本贈與稅率比遺產稅稍高，是為避免生前先脫產規避遺產稅；如今兩者稅率都調降為10％，失去稅制設計度的原目的與精神，因此應將贈與稅率調整為略高於遺產稅率。這三項影響層面小、更動稅制幅度有限，更能檢視執政者是否有改革決心。

平心而論，即便馬上採實價課交易及所得稅，也不見得會看到房價修正；也就是，房價要合理化，光只有實價課稅，是不可能達成的。但反過來說，租稅制度的重要精神是公平正義，因此無論基於改革扭曲現狀，或導正遊戲規則的角度，不動產交易及所得採實價課稅，仍是台灣租稅制度改革及不動產市場健全發展的必經之途。